Modification du PLU. Avis de Lancieux Citoyenne

Lancieux le 16/08/2021                    

Monsieur le Commissaire Enquêteur

La commune de Lancieux présente un projet de modification du PLU en vigueur, décliné en une douzaine de points. Parmi ceux-ci, les deux principaux (changement de la zone Uc et élargissement de la zone Ub) remettent en cause le PADD et ne peuvent donc pas être envisagés dans le cadre d’une simple modification du PLU.

En effet, présentées comme des aménagements de détail du règlement, ces dispositions projetées conduisent à une forte diminution de la constructibilité des zones urbaines.
Sous prétexte de maintenir une harmonie patrimoniale de Lancieux, le projet empêche la densification et rend concrètement quasi-impossible la création de logements à prix abordable sur la commune.
Sauf démonstration du contraire (ce que la commune ne fait pas), les restrictions de hauteur en zone Uc et la création de la zone Ub2 rendent les objectifs du PADD inatteignables.

Ces propositions n’étant compatibles ni avec le SCoT, ni avec le PLH, ni avec les objectifs du PADD, nous vous demandons de donner un avis défavorable sur ces deux points du projet et de considérer que, si la commune persistait dans ses intentions, elle devrait envisager une révision du PLU pour les faire adopter.
Respectueusement

Pour Lancieux Citoyenne, son Président

PJ. Annexes de remarques sur les documents du site de la mairie


Annexe 1.

Remarques sur la note de présentation – Préambule

Articles applicables

Ce document fait référence p.4 aux articles L.153-41 et suivants, qui traitent de la modification du PLU.
Il est donc considéré que les dispositions proposées ne changent pas les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durables, sinon il conviendrait de faire une révision du PLU et les articles applicables seraient les articles L.153-31 et suivants.
La commune se contente d’affirmer qu’elle respecte le PADD, ce que nous contestons. Ce respect du PADD ne saurait être implicite et il convient que la mairie le justifie.

Motifs du changement

Sur la même p.4, les changements proposés sont justifiés par “des difficultés d’application en matière d’instruction ou des évolutions communales”.
La note de présentation ayant notamment pour objectif d’informer les citoyens et toutes les personnes concernées, cette explication laisse les lecteurs sur leur faim…
Si on peut à la rigueur comprendre que des difficultés d’instruction soient trop techniques pour être explicitées, il en est autrement des “évolutions communales” ; de quoi s’agit-il exactement ? 
Le principal événement depuis l’approbation du PLU en décembre 2019 est l’arrivée d’une nouvelle majorité municipale. L’évolution, non explicite, qui transparaît dans les modifications de règlement est la volonté de limiter la densification et de réserver Lancieux aux résidents secondaires et aux propriétaires aisés, en rendant quasi-impossible l’accession au logement pour les actifs aux revenus moyens, en particulier ceux qui travaillent sur la commune. Ces nouvelles orientations sont clairement contraires au PADD en vigueur.

Annexe 2.

Remarques sur la note de présentation – Réduction de la zone Uc

Modification du tracé de la zone Uc centre bourg

Il est proposé d’exclure la rue de la plage de la zone Uc. Bien que cela diminue un peu les possibilités de densification, ce choix est compréhensible.

Modification de la hauteur et de l’emprise dans la zone Uc

Il est proposé de diminuer la hauteur maximum de 12m à 10,5m et de limiter l’emprise au sol à 0,5 (alors qu’il n’y avait aucune limitation auparavant).
Quel est l’impact sur les possibilités de densification ? Aucune information n’est donnée dans la note. 
Or le SCoT précise dans l’objectif 9 “les autorités compétentes en matière de document d’urbanisme local analysent la capacité de densification et de mutation des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Une part significative de cette capacité est mobilisée pour atteindre les objectifs de production de logements.”
Cet objectif est bien traduit dans le PADD en vigueur qui indique en préambule p.4 l’objectif “Un minimum de 50% de la production de nouveaux logements réalisée dans l’enveloppe urbaine”.
La hauteur maximum actuelle permet de réaliser des petits immeubles constitués d’un rez-de-chaussée, deux étages et combles aménagés (comme le permettent également les communes littorales voisines). La réduction de 1,5m conduit en fait à supprimer un niveau. 

La restriction d’emprise au sol limite également la constructibilité.
Les chiffres de hauteur et d’emprise de l’actuel PLU avaient été retenus pour atteindre les objectifs de densification du PADD ; leur modification rend le respect du PADD extrêmement difficile, voire impossible. Elle ne saurait être acceptée sans démonstration de la façon dont la commune respectera le PADD.

Annexe 3.

Remarques sur la note de présentation – Élargissement de la zone Ub

Sous le terme “élargissement” se cache en fait la transformation d’une part très importante de la zone urbaine du bourg, dont la note prend soin de ne pas chiffrer l’étendue.
La zone Ub bord de mer existante est maintenue sans modification. Il est en effet souhaitable de préserver le proche bord de mer de tout excès de construction qui défigurerait le paysage.
Mais, sur une part importante de la zone U existante, est créée une nouvelle et très importante zone Ub2, conduisant, là encore, à une diminution de hauteur (9m au lieu de 10,5m) et d’emprise au sol (0,3 au lieu de 0,5).
L’objectif est clairement d’empêcher toute évolution de la zone.
Une fois encore, ces propositions visant à geler les constructions existantes sont en opposition avec les objectifs de densification de la zone urbanisée et de l’accueil de populations, en totale contradiction avec le PADD qui précise en p.12 dans son axe 2 “promouvoir une commune vivante toute l’année” : “Permettre de produire une offre de logements accessibles aux primo accédants et aux ménages actifs (locatifs sociaux et accession abordable), en compatibilité avec le PLH et le SCOT”.

Annexe 4.

Remarques sur le respect du SCoT – Extension et densité

Quelle consommation de foncier ?

Un des objectifs majeurs du SCoT est de limiter la consommation foncière. En particulier, le SCoT impose pour Lancieux une consommation maximale de 11 ha (objectif 7) et une densité minimale correspondante de 24 logements à l’hectare (objectif 4). 
Pour permettre aux communes de gérer leur urbanisme de façon harmonieuse, ces valeurs sont considérées comme une moyenne, c’est-à-dire qu’il est admissible que des zones soient construites avec moins de 24 logements à l’hectare sous réserve que, dans d’autres secteurs et en particulier en renouvellement urbain, les constructions soient plus denses.
Pour piloter cette gestion de la consommation foncière, la commune doit recenser d’une part les terrains nouvellement construits et d’autre part le nombre de nouveaux logements construits sur le territoire, pour s’assurer du bon respect des objectifs du SCoT.
Où en sommes-nous à Lancieux ? La mairie ne fournit pas ces informations

Quelle densification ?

L’objectif 9 du SCoT stipule : “les autorités compétentes en matière de document d’urbanisme local analysent la capacité de densification et de mutation des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Une part significative de cette capacité est mobilisée pour atteindre les objectifs de production de logements.”
Le PADD prend en compte cet objectif en fixant : “Un minimum de 50% de la production de nouveaux logements réalisée dans l’enveloppe urbaine”.
Où en sommes-nous à Lancieux ? Où est l’analyse de l’impact des dispositions projetées sur la capacité de densification ?

Annexe 5.

Remarques sur le “logement accessible”

De quoi parle-t-on ?

A Lancieux, les résidences secondaires sont majoritaires et, parmi les résidents principaux, les retraités sont particulièrement nombreux. Cette population permanente, ainsi d’ailleurs que les résidents secondaires, ont besoin, dans leur vie quotidienne, de services divers rendus par une population plus jeune résidant en permanence sur le territoire.
Cette population qui vit de l’économie résidentielle peut-elle se loger ? 
Même avec des revenus considérés comme corrects, la réponse est non ; le prix des terrains et des logements est devenu tel que ce n’est pas possible dans le cadre du marché concurrentiel.

Depuis plusieurs années, on constate l’augmentation des prix des logements sur le territoire attractif de la côte d’émeraude, dont fait partie Lancieux.
Il faut donc une intervention publique pour que chacun puisse trouver à se loger et les offices publics de HLM sont faits pour cela.
Le logement accessible concerne par exemple, un couple bi-actif avec deux enfants et un revenu net de 4000 € par mois pour les deux. Un tel couple ne peut pas acheter à Lancieux, mais est éligible aux logements d’un bailleur social.
Dans l’axe 2 du PADD, l’objectif “Permettre de produire une offre de logements accessibles aux primo accédants et aux ménages actifs (locatifs sociaux et accession abordable), en compatibilité avec le PLH et le SCoT” nécessite une politique volontariste.
Les limitations de densification proposées dans ce projet de modification du PLU rendent cet objectif encore beaucoup plus difficile à atteindre.
En centre bourg, les dispositions actuelles du PLU permettent la réalisation de maisons de ville (absence de contrainte sur l’emprise au sol) et de petits immeubles locatifs (R+2+combles). Compte tenu de la rareté des terrains disponibles, ces petits immeubles se limiteraient à quelques unités, mais ils permettraient cependant de loger quelques actifs travaillant sur la commune, conformément aux orientations voulues par le PADD. Les dispositions proposées suppriment ces possibilités.
Par ailleurs, aucune proposition de modification ne vient tenter de contrebalancer ces restrictions. La modification ne propose pas de retenir l’option 1 du plan local de l’habitat N°2 (p32) de la communauté de communes de la côte d’émeraude, qui fixe deux modalités possibles pour la réalisation de logements sociaux “pour tout programme de 5 logements et plus” :

1- Par programme au niveau du permis de construire pour les zones urbaines bâties et non bâties ;

2- Pour l’ensemble d’une zone dans le cadre d’opérations groupées de type ZAC, Lotissements, … pour les zones à urbaniser (AU).

Le PLU actuel ne prend en compte que la modalité d’opérations groupées ce qui limite la mixité sociale et, de surcroît, rend encore plus facile des opérations immobilières purement spéculatives, en direction de propriétaires aisés.
Nous proposons donc que soit ajouté un point supplémentaire à cette modification du PLU en ajoutant la première modalité du PLH pour les logements sociaux.

PLU. La mairie compte-elle respecter ses obligations pour que chacun puisse se loger ?

Une nouvelle fois, nous nous interrogeons sur les orientations de la municipalité dans le cadre de la modification du Plan Local d’Urbanisme.

La commune a élaboré des documents de modification du PLU (maintenant disponibles sur le site internet de la mairie) et organisé une réunion publique le 9 juillet à laquelle nous avons participé. 

La municipalité prétend que les obligations de la commune, notamment vis-à-vis du SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale du pays de saint Malo), sont respectées. Pourtant, certaines modifications proposées dans le PLU sont contraires aux objectifs du SCoT que chaque commune doit obligatoirement prendre en compte.

Pour rappel, en France, et en particulier sur notre territoire, les constructions de logements ont entraîné une forte consommation de terres agricoles, depuis plusieurs dizaines d’années. La législation nationale, puis le SCoT du Pays de Saint Malo (élaboré et voté par les représentants des communes et des communautés de communes), ont considérablement limité la possibilité de construire sur des terres agricoles. Au niveau régional, le SRADDET (Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Égalité des Territoires) a même l’objectif d’une consommation nulle.
Pour Lancieux, le SCOT dans son Document d’Orientation et d’Objectifs prescrit une consommation d’au plus 11 hectares (objectif 7), avec une production d’au moins 24 nouveaux logements pour chaque hectare consommé (objectif 4). Il s’agit d’un comptage global à l’échelle de la commune. Pour gérer un urbanisme harmonieux, la commune peut donc choisir une densité plus faible dans certaines zones et plus forte dans d’autres. De plus, tout nouveau logement construit sur une parcelle déjà construite ne “coûte” pas de surface.
En résumé, pour garantir le respect des objectifs 4 et 7 du SCoT, la commune doit compter d’une part toutes les nouvelles surfaces bâties et d’autre part tous les nouveaux logements construits. Où en est-on ? Mystère !

D’autre part, le SCoT prescrit (objectif 9) l’analyse de la capacité de densification en précisant que “une part significative de cette capacité est mobilisée pour atteindre les objectifs de production de logements”.
Si l’on souhaite éviter de bétonner les terres agricole et naturelles, il faut donc construire prioritairement dans les secteurs déjà urbanisés.
La commune propose, au contraire, de diminuer fortement l’emprise au sol et les hauteurs, y compris dans le centre ville, sans la moindre analyse de l’impact, très important selon nous, sur les capacités de densification.

La commune semble également n’avoir pas lu ni l’objectif 11 du SCoT qui concerne l’offre locative et le parc immobilier varié, et qui précise qu’il convient d’ “assurer la production de logements individuels groupés, intermédiaires et collectifs afin de favoriser les mixités urbaines” ni l’objectif 14 “la production de logements assure, l’accessibilité à tous, à travers la production d’une offre de logements à coût abordable” . 
Au cours de la réunion publique du 9 juillet, la maire a affirmé clairement son attachement à la réalisation de logements accessibles aux actifs travaillant sur le territoire. Tout en saluant ce discours que nous approuvons, nous constatons que le projet présenté conduit à l’impossibilité de construire des logements accessibles à tous, dont des logements sociaux, et semble fait dans l’unique but de réserver Lancieux aux résidents secondaires et aux retraités aisés.

Tout cela est inacceptable. Nous demandons que ce projet de modification soit profondément revu pour respecter le SCoT.
Notre demande ne correspond pas à une lecture légaliste et tatillonne de la réglementation, mais à l’objectif d’une urbanisation harmonieuse, préservant les mixités sociale et générationnelle nécessaires à l’équilibre de notre commune, au bénéfice de tous ses habitants.
Nous reviendrons sur les détails des modifications du PLU dans un prochain article (voir ici).